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défiscalisation, loi de Robien, investissement immobiliers...

Loi applicable depuis le 3 avril 2003 en France avec date d'effet rétroactive au 1 janvier 2003, en remplacement du dispositif Besson, le dispositif Robien est une mesure d'incitation fiscale pour encourager les contribuables français à participer à la construction de logements neufs pour faire face à la pénurie de logement et maîtriser le prix des loyers.

Le dispositif Robien est ouvert à ceux qui achètent un logement neuf destiné à la mise en location pour un locataire qui en fait sa résidence principale. Pour pouvoir en bénéficier, le bien devra être loué pendant une période de 9 ans au minimum. Le dispositif Robien est également étendu à l'ancien sous certaines conditions très restrictives.

Depuis le 1er Septembre 2006, la loi est réformée, et devient Loi Robien dite « Recentrée ». Le dispositif Robien Recentrée a été crée par l’article 40 de la loi portant Engagement National pour le logement du 13 juillet 2006 et s’inspire du dispositif Robien existant

A quoi sert-elle ?

L’Etat a mis en place ce type d’incitations fiscales afin de pallier la carence locative, très forte dans les DOM-TOM.

Avantages:

Il existe deux types de location :

Location libre: réduction d’impôts de 40 % du prix d’achat de l’acquisition étalée sur 5 ans, soit 8 % par an. La base de calcul de l’économie d’impôt est plafonnée à 2125 € TTC/m² pour 2007. La surface prise en compte pour cela inclut la varangue (loggia) pour une superficie maximale de 14m².

Location intermédiaire: réduction d’impôts de 50 % du prix d’achat de l’acquisition étalée sur 5 ans, soit 10 % par an. La base de calcul de l’économie d’impôt et la surface prise en compte sont les mêmes que pour la location libre.
La réduction d’impôt est applicable à compter de l’année d’achèvement du bien et de la remise des clés.

Conditions:

Le logement neuf situé dans les DOM-TOM doit être loué nu à titre de résidence principale pour une durée de 6 ans.
Pour la location intermédiaire, afin de faciliter l’accession à la location:

- Les loyers mensuels pour 2007 sont plafonnés pendant 6 ans à 11,66€ hors charge/m² habitable (plus varangue jusqu’à 14m²)
- Les ressources annuelles des locataires sont plafonnées à:

26 939 € pour un célibataire
49 824 € pour un couple sans personne à charge
52 706 € pour un couple avec 1 personne à charge
55 588 € pour un couple avec 2 personnes à charge
59 440 € pour un couple avec 3 personnes à charge
63 291 € pour un couple avec 4 personnes à charge

Jusqu'en 2005, la grande majorité des logements neufs sont achetés par des investisseurs, dans le cadre du dispositif de la loi De Robien.

Jean Louis Borloo, Ministre de la Cohésion Sociale, souhaite relancer l'investissement locatif, afin de faire face à la pénurie de logements à loyers modérés, dans le cadre de son projet Borloo.

C'est donc la loi Borloo qui devrait remplacer à terme la loi de Robien. Le principe est le même : des avantages fiscaux sont octroyés aux investisseurs. L'amortissement sera possible, jusqu'à hauteur de 65 % de l'investissement Borloo. Cette défiscalisation Borloo s'étalera sur 15 ans ( 6% pendant 7 ans, 4% pendant 2 ans et 2,5% pendant 6 ans). Le propriétaire profitera également d'une déduction sur ses revenus fonciers, de l'ordre de 40 %, au lieu des 6 %, dans le cadre de la loi de Robien.

Dans le cadre de la loi Borloo, le propriétaire devra louer le bien à titre de résidence principale, pendant au moins neuf ans.

Ce qui est nouveau, avec le dispositif Borloo, c'est le côté social. Les revenus du locataire ne devront pas dépasser les plafonds des prêts locatifs intermédiaires. Et Les loyers seront plafonnés à 70% du prix de marché.

La loi Démessine (Article 199 decies E du Code Général des Impôts modifié par l’article 20 de la loi 2005-157) permet aux acquéreurs de logements neufs, situés dans des zones de revitalisation rurale (ZRR), de bénéficier d'une défiscalisation, à la condition que le bien se trouve dans une Résidence de Tourisme, et que celui-ci soit loué pendant 9 ans. Le dispositif est en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010.

Le montant de la réduction d'impôt est de 25 % du montant de l'acquisition :

• dans la limite de 100 000 €, pour un couple marié (ce qui donne 25 000 € de déduction d'impôt au total)
• dans la limite de 50 000 €, pour un célibataire (ce qui donne 12 500 € de déduction d'impôt au total)

Les conditions :

• Le bien doit être neuf et se trouver dans une Résidence de tourisme, située dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR). Les logements anciens sont exclus de ce dispositif, sauf s'ils font l'objet d'une réhabilitation très importante.
• Le bien doit être loué pendant 9 ans, au travers d'un bail commercial conclu avec un exploitant, qui se chargera de louer la Résidence de Tourisme
• La réduction forfaitaire qui s’applique sur les loyers est de 6% pendant 9 ans à la place des 14% habituels. Mais bien évidemment, vous pouvez toujours déduire, lors du calcul de votre revenu foncier, les charges autres que les frais de gestion et d’assurance, les dépenses d’entretien, les frais de gérance de rémunération des gardes et concierges, les primes d’assurance pour loyers impayés, ainsi que les intérêts d'emprunts qui ont servi à l'acquisition du logement.
• La surface habitable du bien doit être au moins comprise entre 9 m2 et 21 m2 pour deux personnes. Ce qui vous permet d'acheter une simple chambre. Par contre si l'équipement sanitaire, n'est pas intégré dans chaque logement, il doit être commun au maximum, pour dix personnes.

Vous profitez d'une réduction d'impôt directe sur le bien acheté, pendant 6 ans, à raison de :

• 4 166 € par an, pendant 6 ans, pour un couple marié
• 2 083 € par an, pendant 6 ans, pour un célibataire

Les avantages d'une défiscalisation Démessine en ZRR :

1. Intéressant même pour les personnes ne se trouvant pas dans les tranches supérieures de l'impôt. Mais attention, la réduction d'impôt, au titre d'une année, ne peut excéder le montant de l'IR dû. Le reste n'est pas reportable sur l'année suivante.
2. Possibilité pour le propriétaire d'utiliser le bien, pendant 8 semaines par an, au maximum. Dans ce cas le revenu foncier déclaré par l'investisseur doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire.
3. Possibilité de récupérer la TVA, pour les sociétés (dans ce cas la défiscalisation est basée sur le montant HT de l'acquisition). L'investisseur peut récupérer la TVA, dès qu'il peut justifier avoir perçu trois mois de loyer. Trois à six mois après, il percevra un chèque des services fiscaux qu’il pourra utiliser pour rembourser des échéances de prêt, ou pour compléter un contrat de capitalisation dans le cadre d’un prêt in fine.
4. Il n'y a pas de plafond de loyer
5. La réduction d'impôt est accordée aux particuliers, mais aussi à toute société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI)

Il faut faire extrêmement attention au choix d'implantation de la Résidence de Tourisme dans laquelle se situe le bien, que vous voulez acheté. Il faut savoir qu'en zone de revitalisation rurale, ce sont rarement des sites attrayants, au point de vue touristique, et la rentabilité risque d'être compromise. Ce dispositif exclut les grandes stations du littoral et de montagne. Cependant, de belles régions font partie de la liste des ZRR (loi sur le développement des territoires ruraux J.O du 24 février 2005 Art. 20), que vous pouvez consulter ici . Sélectionnez bien également le gestionnaire de la Résidence de Tourisme.

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